原標(biāo)題：時評：青島這三區(qū)全面取消住房限購！時機、尺度如何？

來源：大眾報業(yè)·風(fēng)口財經(jīng)

端午假期第一天，青島樓市就傳來重磅消息。

6月3日，青島黃島、城陽、高新三區(qū)正式宣布全面取消限購政策。中國社科院特邀房地產(chǎn)專家、中房智庫地產(chǎn)專家顧問團特聘專家馮顯泉告訴風(fēng)口財經(jīng)，青島三區(qū)取消限購，這個尺度和時機都掌控得比較好。

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三區(qū)全面取消限購

6月3日凌晨，西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信公眾號發(fā)布消息：

為深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，自6月2日起，黃島區(qū)全面取消住房限購政策。

6月3日一早，城陽區(qū)也官宣：

為深入貫徹黨中央、國務(wù)院“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的決策部署，支持剛性和改善性住房需求，促進青島城陽區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從6月3日起，青島市城陽區(qū)全面取消住房限購政策。

青島高新區(qū)也宣布全面取消住房限購政策。

以上三區(qū)所指的住房限購政策，源于四年前的下發(fā)的《關(guān)于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行的通知》。

2018年4月18日，為落實“房住不炒”，持續(xù)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行，青島市開始施行房地產(chǎn)限購、限售。其中限購方面的要求是：

1、在青島市范圍內(nèi)，對已擁有1套住房戶籍居民家庭、能夠提供2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；

2、對在青島市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供上述納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

中國社科院特邀房地產(chǎn)專家、中房智庫地產(chǎn)專家顧問團特聘專家馮顯泉告訴風(fēng)口財經(jīng)，青島三區(qū)取消限購，不是全部，這個尺度和時機掌控得比較好，因為青島之前在全國一二線城市中限購政策比較嚴(yán)格，“這次，市場壓力比較大的三個區(qū)取消限購是應(yīng)該的，有利于保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提振消費，穩(wěn)定經(jīng)濟大盤?！?/p>

“三個區(qū)全面取消限購，很正常、很有必要！”青島著名樓市學(xué)者張百忍告訴風(fēng)口財經(jīng)，地產(chǎn)相關(guān)的這么多的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，確實需要穩(wěn)住大盤子，而且不排除會有進一步的動作。

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市場信心加速修復(fù)

實際上，青島三區(qū)放開限購，并不是無章可循。5月以來，青島關(guān)于房地產(chǎn)的政策暖風(fēng)一直沒停過。

5月15日央行、銀保監(jiān)會發(fā)文：宣布首套房利率可調(diào)整為當(dāng)期LPR減20個基點；5月20日，央行公布重磅消息，最新5年期LPR利率為4．45％，猛降15個基點。

在官方定調(diào)之后，青島多家銀行宣布最新房貸利率調(diào)整為首套執(zhí)行4．25％！值得注意的是，首套房4．25％的利率是近七年來的最低點。利率降低的同時，銀行的放款速度較之前出現(xiàn)了明顯加速。

5月23日，青島出臺公積金新政。涉及三方面的調(diào)整：申請門檻從繳存滿12個月更改為連續(xù)繳存滿6個月；房齡＋貸款年限小于等于30年更改為50年；取消房齡與首付成數(shù)的關(guān)系。

5月25日國務(wù)院召開“全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議”，要求地方上5月底前要出臺穩(wěn)經(jīng)濟可操作的實施細則、應(yīng)出盡出。5月29日，青島便發(fā)布了“穩(wěn)增長89條”。其中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策包括：

對受疫情影響的人群，金融機構(gòu)對其存續(xù)的個人住房、消費等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延期還本等方式調(diào)整還款計劃；引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步增加貸款投放、延長貸款期限；實施住房公積金階段性支持政策；推動以縣城為主要載體的新型城鎮(zhèn)化，依據(jù)國土空間規(guī)劃和上一年度進城落戶人口數(shù)量，爭取城鎮(zhèn)年度新增建設(shè)用地規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，5月份青島樓市成交有底部回暖跡象，市場信心正在加速恢復(fù)。

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年5月青島新房總計成交12904套，環(huán)比4月份（8387套）上漲了53．86％。其中，5月青島新建住宅成交8851套，環(huán)比4月（6448套）上漲37．3％。二手房成交也有小幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2022年5月青島二手房簽約量為4754套，環(huán)比4月（4498套）上漲5．7％。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月第四周（5．23－5．29），青島新房、二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上升，全市總成交量5272套，環(huán)比上升71％。新房成交量4026套，環(huán)比上升109％；二手房成交量1246套，環(huán)比上升8．3％。

5月第4周，青島市二手房成交量1246套，環(huán)比上升8．3％。

從青島各區(qū)市新房成交量來看，除市南區(qū)之外，其他各城區(qū)成交量較上周有一定程度上升。其中，西海岸新區(qū)二手房成交量最多，以291套的成績位列各區(qū)域之首。

而整個5月，西海岸新區(qū)新房成交量高達3236套，占全市新房成交總量的25％，是全市唯一一個新房月成交超過3000套的區(qū)域，以絕對的優(yōu)勢領(lǐng)跑全市新房市場。

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多地密集“花式松綁”

據(jù)風(fēng)口財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至5月31日，全國已有約130個城市共出臺超220次寬松性調(diào)整政策穩(wěn)樓市，5月單月政策數(shù)量最多達99次。

不少城市在一個月或短期內(nèi)多次出臺穩(wěn)樓市政策。如繼5月16日放松限購、限貸后，5月31日，成都出臺了二孩及以上家庭和投入保租房家庭可新購1套住房，公積金住房貸款首套首付兩成、二套首付三成，最高額度80萬元以及增值稅免征期“5改2”等多項釋放購房需求的舉措。

此外，東莞、蘇州等城市也在一個月內(nèi)兩次給樓市松綁。其中，東莞從5月1日僅調(diào)整購房資格條件，到5月14日啟動了放松限購、限售，調(diào)整增值稅免征年限、允許多孩家庭新購房等全方面的松綁。

6月2日，中國人民銀行召開新聞發(fā)布會，明確接下來將靠前發(fā)力，適當(dāng)加力，繼續(xù)加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，我國城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉發(fā)展模式有很大的發(fā)展空間。前段時間，受疫情多發(fā)散發(fā)影響，房地產(chǎn)建筑、營銷活動受阻，房地產(chǎn)市場銷售、貸款等數(shù)據(jù)有所下滑。當(dāng)前，疫情形勢正在逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟社會秩序加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場交易的活躍性上升。近兩周，多地房地產(chǎn)市場高頻數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)出這一趨勢。

潘功勝表示，人民銀行將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬告訴風(fēng)口財經(jīng)，當(dāng)前，我國內(nèi)需相對疲弱，消費明顯不足，投資增長回落，必須盡快抓住提振消費和投資的增長點。汽車和房地產(chǎn)消費是拉動我國內(nèi)需增長的“雙支柱”，近期各地因城施策推出穩(wěn)房地產(chǎn)舉措，有助于支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。

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