原標題：限價取消 青島土拍市場會爆發嗎？

來源：手機青島新聞網

原標題：限價取消 青島土拍市場會爆發嗎？

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最高限價取消，對土拍市場影響不明顯。

早在9月底，市自然資源和規劃局曾發布2023年青島市轄區第三批次住宅用地擬出讓清單，其中有多宗熱門地塊惹人關注。而就在本周青島第三批次擬出讓地塊清單中張村河南岸LS0603－019地塊發布出讓公告，地塊起拍價17600元／平方米，商住比2：8，地上建面約9．57萬平方米，起拍總價16．84億元。而特別引人注目的是，在公告中指出本次拍賣不設最高限價，價高者得。取消限價成為眼下土拍市場最熱門的話題。土拍限價這個曾經抑制房價過快增長的手段之一，如今被取消，是不是會帶來土地乃至樓市價格的進一步上漲？來自專家觀點認為，大規模上漲可能性不大，但個別熱門地塊的確會受到影響。

首宗成交還是底價

就在上周，第三批次土拍首宗地塊成功出讓，這塊位于高新區的地塊最終由青島高實置業有限公司及青島英中古建新材料有限公司組成的聯合體底價競得。記者注意到，此次出讓地塊是青島市三批次預公告地塊中高新區唯一一宗地塊，也是青島市三批次首個出讓地塊，在出讓文件中已明確該宗地塊出讓設置起始價，采用增價拍賣方式，按照價高者得的原則確定競得人。最終這宗地成交樓面價為3800元／平方米，為底價成交，成交總價3．93億元。

而就在昨天上午，三批次城陽區文陽路地塊成功拍賣，共吸引三家競買人參拍，經過4輪出價，最終被山東海通地產有限責任公司以6866元／平方米競得，總價2．39億元，這是三批次首宗溢價成交的地塊，同時也是城陽區迄今出讓的樓面地價最高的住宅用地。但即使這樣，該地塊溢價率也僅為0．9％?？梢姴辉僭O最高限價，對目前地塊成交價格的影響并不明顯。

后續拍賣有望突破

前幾宗土地拍賣仍以底價為主，但在很多業內人士看來，此批次土拍名單中，不乏重量級優質地塊資源。類似于嶗山區在東李的插花地，還有張村河以及松嶺路以東的地塊，還有市北區果品批發市場等等地塊。位于成熟區域的同時，周邊也都是開發的熱點。類似張村河和黑龍江路附近，在歷次土拍的歷史上都曾出現過達到最高限價，導致熔斷轉為線下競品質的先例，此次取消最高限價，是否會出現新的突破？很多業內人士都表示，不排除這種可能。

而在濟南，已經出現了這樣的先例。10月30日，濟南迎來取消土地最高限價后的首次土拍，共有10宗地成交，多宗土地的競價激烈，其中有兩宗地塊競價輪次均超過230輪，溢價率均超過50％。鳳凰北路以西、商貿城路以南組團地塊，吸引了中海、華潤、保利置業、瑞馬、建發、中電建、海信、保盛共8家企業報名，最終經過241輪競拍，被中電建以總價6．95億元收入囊中，溢價率53．1％。

市場分化繼續加劇

取消限價是否會帶來地價的整體上漲？對此分析師認為，從今年前兩次青島的土拍來看，90％以上的地塊都是底價成交，就此來看取消地價上限后核心城市以及城市核心區域地塊熱度有望上升，但對其他區域市場帶動作用有限，土地市場冷熱分化情況可能將進一步加劇。

“取消地價上限意味著讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，后續或有更多城市跟進。但當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，對于大多數城市而言，土拍規則調整帶動市場效果或有限?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜認為，地價上限取消后，部分城市優質地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利于緩解當前土拍整體低迷情緒。中指研究院山東地產總經理袁彬彬在接受媒體采訪時則認為，取消土地限價后房企可自由競價，短期內熱點地塊熱度繼續升高，其他區域地塊或有帶動作用但影響不大。同時袁彬彬也指出房企在高溢價下的拿地策略和建設品質也會有新的變化，預計后續會有更多政策出臺進行補充和完善，在調控與優化中著力平穩促進房地產市場健康發展。觀海新聞／青島早報記者劉鵬

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