原標題：長嶺山土地之爭帶火濟南樓市？不算“風向標”，助推“止跌回穩”

來源：大眾報業·齊魯壹點

原標題：長嶺山土地之爭帶火濟南樓市？不算“風向標”，助推“止跌回穩”

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齊魯晚報·齊魯壹點 劉萬新 高茹

12月16日，濟南長嶺山片區興港路以南、鳳歧路以西的一宗住宅用地和社區服務設施用地捆綁出售，經過242輪競拍被海信地產摘得，成交價15.38億元，成交樓面價約10077元/平方米。平靜的濟南土地市場掀起一陣波瀾，年底的土地市場又熱起來了。海信為何鏖戰242輪，“戰勝”中海、華潤等央企也要把土地“收入囊中”？這次土地之爭釋放了怎樣的信號？對房地產市場將產生怎樣的影響？記者做了深入采訪。

長嶺山地塊素質高、起拍價低

參與房企普遍土地儲備緊缺

記者梳理濟南土地市場發現，今年以來多數地塊基本是底價成交，為何這次長嶺山土拍反應如此激烈，房企拿地積極性如此高？

房選選陳亮分析，長嶺山地塊位于經十路沿線，緊鄰漢峪金谷、高新區中心區，臨近濟南4號線地鐵站，有著明顯的位置優勢。該地塊容積率僅2.3，屬于低密地塊，整體品質較高，周圍產業、人口、商業密集。此外，疊加簽約山姆超市以及省級經濟開發區的背景，進一步提升了長嶺山片區的發展前景。相較于長嶺山片區地塊2018年的土拍條件，本次土地掛牌門檻較低，允許聯合競買，吸引了多家房企參與競標，為打造高端改善項目提供了更多可能性。根據地塊條件，該地塊未來或將被開發成一個中大型改善型社區，滿足片區內高端改善型住房需求。目前，地塊周邊有萬科金域華府、旭輝金域藍山等多個成熟小區，業主也有比較多的置換需求。同時，該片區還可承接來自周邊唐冶和雪山片區的置換需求。

除了地塊本身優勢外，合富輝煌山東公司副總經理、壹合產業研究院院長許傳明說，這次參與土地拍賣的海信、華潤、中海，在濟南的土地儲備都快見底了，都等米下鍋，出現高熱度的競拍也是自然而然的事情。

記者了解到，目前中海在濟南有雪山境、天空之鏡、華山、寰宇時代、學仕里、云麓公館，明年上半年雪山片區雪山境將清盤，明年和諧片區天空之鏡也計劃清盤，未來兩年華山天賦嶺、閱麓山、商業也面臨售罄，其余樓盤銷售速度慢，急需拓展新項目。

一位熟悉市場的業內人士表示， 目前華潤在濟南只有唐冶華潤潤府、雪山鳳鳴潤府。“華潤潤府本月交付，鳳鳴潤府明年5月交房，目前兩樓盤售罄，只剩車位和儲藏室。和中海一樣，同樣面臨著補充土地，以及人員團隊問題。”

而接近海信的業內人士則表示，海信地產濟南在售樓盤主要為西部王府莊海信觀悅、海信時代城，小清河兩岸海信觀瀾，而花園路海信君和為尾盤，在濟南土地儲備較低。“海信地產今年下半年一直研究土地供應計劃，在拿地前也對該地塊進行了多輪論證，預計未來將會規劃高端住宅項目。”

一次土拍達不到風向標效應

濟南房地產市場在蓄力反彈

濟南長嶺山土拍突然火了，地產相關人士又開始躁動了起來，不少從業人員尤其是中介人員趁勢營銷了一把，房地產將迎來新一輪漲價。

事實是這樣的嗎？

對此，許傳明表示，從政策面上來看，現在濟南房地產市場基本完成筑底完。政策影響下，濟南的市場在蓄力反彈，但是實際反彈的啟動時間還有待觀察。“這次長嶺山土拍并不能代表是風向標意義，我認為因果性不明顯，還有待觀察確認。”

他還表示，濟南現在的土拍以及新房開發，在濟南樓市的影響力權重相比以前是不斷下降的。前些年，濟南的新房市場是房地產市場的價格標桿和風向標，二手房向新房對標看齊。現在濟南已經進入以二手房成交規模為主體的新階段，樓市的價格標桿和動向，二手房會比新房更準確。“所以土拍后續將是樓市的反映指標，而不會是樓市的驅動指標。”

陳亮也表示，這次濟南長嶺山土拍雖然火了，但還談不上是“信號”。“主要是濟南東部300萬—400萬這個總價區間可選樓盤太少，而這個地塊相對比較理想。加上濟南的改善需求量大，項目自然會備受關注。”

從12月16日國家統計局公布的10月70個大中城市商品住宅銷售價格來看，濟南新房、二手房價格同比跌幅繼續收窄。此次土拍也將增加東部改善項目的供應量，進一步滿足購房者的改善需求，進一步助推濟南房地產市場的“止跌回穩”。

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