開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至卷款跑了，導致樓盤爛尾，苦的是掏光血汗錢或者畢生積蓄的買房人。對商品房預售款實施嚴格監(jiān)管，避免開發(fā)商私自挪用，可以有效降低樓盤爛尾風險。將于3月1日起實施的《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“省版監(jiān)管辦法”)，將給開發(fā)商動用預售款戴上“緊箍”。監(jiān)管辦法規(guī)定，商品房預售款今后將實行全程監(jiān)管，專款專用，工程進度達到相應節(jié)點，開發(fā)商才能按比例申請使用監(jiān)管資金，以保障購房者的合法權益。

管

咋逃避監(jiān)管或被暫停網簽

按照我省“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售”的要求，各地可提高商品房預售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來，要求規(guī)劃12層以下住宅單體主體結構完工，12層以上住宅單體主體結構完成一半(不少于12層)后，方可辦理商品房預售許可。監(jiān)管辦法的實施，對開發(fā)商預售商品房可以說是另外一道“緊箍咒”。

根據省版監(jiān)管辦法和已于2016年3月1日起施行的《濟南市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱“濟南監(jiān)管辦法”)，開發(fā)商預售商品房，買房人支付的所有房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，都應當存入在監(jiān)管銀行開設的專用監(jiān)管賬戶內，專戶專存，?？顚Ｓ?。預售款實行全程監(jiān)管，從取得預售證開始，到開發(fā)項目取得竣工綜合驗收或分期綜合驗收備案證明為止。

省版監(jiān)管辦法明確規(guī)定，開發(fā)商申請預售證，應當在房地產主管部門(濟南主管部門為市城鄉(xiāng)建設委，下同)公布的監(jiān)管銀行名錄中選擇相應的商業(yè)銀行，根據預售證申請情況按幢或多幢開設對應的監(jiān)管賬戶，與主管部門、監(jiān)管銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。在預售房屋時，應當將預售款監(jiān)管規(guī)定告訴買房人，在售樓處顯著位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，并在商品房預售合同中予以明確。

未開立監(jiān)管賬戶的，房地產主管部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。這意味著，不按監(jiān)管辦法要求開設監(jiān)管賬戶，開發(fā)商將無法正常預售商品房。濟南版監(jiān)管辦法更進一步提出，政府主管部門會根據開發(fā)企業(yè)上一年度誠信情況，控制開發(fā)商的網簽面積，首次放開網簽面積只占預售許可的30%。存入監(jiān)管賬戶的預售款未達到重點監(jiān)管額度，按照需要達到重點監(jiān)管額度核算，放開對應的網簽面積;達到重點監(jiān)管額度后，才會將預售許可面積全部放開。

開發(fā)商出現違規(guī)行為，也將面臨相應的懲罰。對存在未按規(guī)定將預售款全部存入監(jiān)管賬戶、變相逃避監(jiān)管、未按規(guī)定使用預售款、提供虛假材料以及其他違反監(jiān)管辦法或三方監(jiān)管協(xié)議情形的，將被責令限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的，還可能被暫停網簽，并受到相應的行政處罰。

按照濟南監(jiān)管辦法，開發(fā)商未及時將預售款存入專用監(jiān)管賬戶、提供虛假證明材料申請降低重點監(jiān)管額度，或存在其他違法違規(guī)行為，將被追究相關責任并記入不良行為記錄;施工、監(jiān)理單位提供虛假證明，或采取其他方式協(xié)助開發(fā)商騙取降低預售資金重點監(jiān)管額度的，也將被依法追究相關責任。相比之下，省版監(jiān)管辦法的處罰更細更明確。

收

咋交退房款開發(fā)商不經手

按照省版監(jiān)管辦法，商品房預售款應當全部存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商不得直接收存房價款。這意味著以往買房時，購房者直接向開發(fā)商交納定金、首付款、剩余房價款的情形將就此改變。需要辦理貸款的，按揭貸款也將直接由貸款銀行全部轉入監(jiān)管賬戶，不得通過開發(fā)商之手。

買房人因故退房，需要退還已交納的房款的，在撤銷預售合同網簽備案、解除相應的預售款(即買房人已支付的購房款)監(jiān)管后，由監(jiān)管銀行根據主管部門開具的《商品房預售資金監(jiān)管解除通知單》和生效法律文書，將監(jiān)管的預售款退回買房人指定的個人銀行賬戶及貸款銀行賬戶，同樣不需要經過開發(fā)商之手。

新規(guī)之后買房、退房步驟

買房

開發(fā)商、買房人雙方簽訂商品房預售合同;

開發(fā)商為買房人出具《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》;

買房人憑通知單將定金、首付款等購房款存入監(jiān)管賬戶;

開發(fā)商辦理預售合同網簽;

政府主管部門辦理預售合同網簽備案;

買房人申請按揭貸款(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款)，并委托貸款銀行將按揭貸款足額轉入監(jiān)管賬戶;

貸款銀行將按揭貸款足額轉入監(jiān)管賬戶;

監(jiān)管銀行收到足額房價款后，向買房人出具《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至政府主管部門。退房

開發(fā)商、買房人依據雙方協(xié)商或生效法律文書，一致同意解除商品房預售合同;

雙方到政府主管部門申請撤銷預售合同網簽備案;

政府主管部門審核撤銷合同網簽備案、解除預售資金監(jiān)管申請;

符合條件和規(guī)定，政府主管部門撤銷網簽合同備案，并出具《商品房預售資金監(jiān)管解除通知單》;

監(jiān)管銀行憑通知單及生效法律文書，將監(jiān)管資金退回買房人個人銀行賬戶及貸款銀行賬戶。

注：在濟南版監(jiān)管辦法中，對退房問題的處理，區(qū)分了兩種不同情況，一種是監(jiān)管專用賬戶內的預售款未達到重點監(jiān)管額度，雙方需要按照上述程序，向監(jiān)管銀行申請退回購房款;另一種是達到了重點監(jiān)管額度，由開發(fā)商及時退回相應購房款。

用

咋申請撥付明確節(jié)點比例

預售款全部存入監(jiān)管賬戶后，開發(fā)商還能不能動賬戶里的錢?如果能用，需要什么條件，按什么標準?省、市監(jiān)管辦法對此都有明確規(guī)定。

根據監(jiān)管辦法，預售資金監(jiān)管設定相應的監(jiān)管額度，額度以內的預售款，開發(fā)商不得擅自使用，但根據工程進度節(jié)點按比例核減，扣除留存下來繼續(xù)監(jiān)管的資金后，監(jiān)管額度內的其他預售款，開發(fā)商可按照工程建設進度控制節(jié)點申請使用;額度以外的預售款，開發(fā)商可自行提取，但應該優(yōu)先用于預售項目工程建設。

對監(jiān)管額度內的資金，省版監(jiān)管辦法設了4個控制節(jié)點，每個節(jié)點留存比例不同：建成層數達到規(guī)劃總層數一半時，留存60%-70%;主體結構封頂，留存30%-35%;單體竣工驗收合格，留存15%-18%;竣工綜合驗收備案，監(jiān)管終止，但備案、終止前應按規(guī)定從監(jiān)管賬戶劃轉物業(yè)質量保證金到相應賬戶。對高層、超高層或大體量建筑，省版監(jiān)管辦法授權地方制定本地監(jiān)管辦法時，可增加1-2個控制節(jié)點，但留存資金不能突破上面規(guī)定的比例。此外，地方政府主管部門可以根據開發(fā)商企業(yè)信用、資質等級等情況，適當降低留存比例，但降低額度最多不得超過5個百分點;主體結構封頂前，開發(fā)商還可以根據銀行出具的保函，部分抵頂監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。

濟南版監(jiān)管辦法的控制節(jié)點與省版不太一致，設立的3個節(jié)點分別為完成工程主體結構、完成內外裝飾和竣工驗收備案，資金留存比例分別為50%、30%、10%。另外，濟南規(guī)定，12層(含12層)以上建筑，工程主體結構到一半時，留存比例為70%。從對應節(jié)點看，濟南版監(jiān)管辦法留存資金比例更高，對開發(fā)商的監(jiān)管更為嚴格。但濟南規(guī)定，本市3A級企業(yè)可按重點監(jiān)管額度的50%，2A級企業(yè)按70%計算，對省版監(jiān)管辦法有所突破。

濟南版監(jiān)管辦法明確提出了開發(fā)商申請降低監(jiān)管額度的辦法。開發(fā)商申請降低監(jiān)管額度，除了提交申請和授權委托書，根據不同節(jié)點，還要分別提交相應的材料，其中：完成主體結構，提交《主體結構工程質量驗收報告》;完成內外裝飾，提交施工進度證明和已完成設計要求的門窗安裝、樓體外立面施工彩色照片;完成工程竣工驗收備案，提交《房屋建筑工程竣工驗收備案單》;12層(含12層)以上建筑，主體結構完成二分之一，提交施工進度證明和樓體外立面施工彩色照片。

省版監(jiān)管辦法則規(guī)定了開發(fā)商根據工程控制節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內資金的具體要求，在不突破各節(jié)點留存比例前提下，開發(fā)商申請使用資金，需要如實填寫用款申請表，提交工程建設進度相關證明材料及影像資料、監(jiān)管賬戶對賬單、授權委托書及受托人身份證復印件、已撥付工程建設相關款項的付款證明或擬撥付工程款項對應單位的指定銀行賬戶，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

濟南監(jiān)管額度怎么計算?

根據濟南版監(jiān)管辦法，商品房預售項目預售資金重點監(jiān)管額度以基礎(正負零)以上平均建安造價(1800元/平方米)乘以申請預售面積為基數，按節(jié)點核減。

以同一幢申請預售面積為20000平方米的樓房為例，重點監(jiān)管額度基數為3600萬元，3A級企業(yè)的監(jiān)管基數只需要1800萬元，2A級企業(yè)則需要2520萬元。

對應主體結構一半、主體結構完成、內外裝飾完成、工程竣工驗收備案4個工程節(jié)點，普通企業(yè)需要留存的監(jiān)管資金，分別是2520萬元、1800萬元、1080萬元和360萬元;3A級企業(yè)分別為1260萬元、900萬元、540萬元和180萬元;2A級企業(yè)分別為1764萬元、1260萬元、756萬元和252萬元。

以每套100平方米，每平方米均價8000元計算，開發(fā)商要達到最高監(jiān)管額度(2520萬元)，只需賣出首次批準網簽的60套中的32套房子，即可獲準放開全部申請預售面積。這也就意味著，該幢樓200套房子中，在放開全部面積網簽后，至少有168套房子的預售資金(總計13440萬元)，開發(fā)商可以根據銷售情況自行提取用于項目建設，2A級和3A級企業(yè)可自行提取使用的資金，更為充裕。

原標題：《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》3月1日起實施

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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