“冰封”市場中仍然有“日光” 一房難求現象仍然會出現在明年

2018樓市 什么房子最難買

2017年即將過去，用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計住宅簽約量只有26253套，預計全年只有2.65萬套，這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值，同比下調45%。

從成交金額看，1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數據只有5萬套，也刷新了歷史最低紀錄。而在二手房市場上，將近90%的成交房源價格下跌。

然而，就在這樣的淡市中，有買房人提出不同意見：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’？為什么2017年我想買的幾個樓盤根本買不到？”剛需人群買不到政策房中的限價保障房，改善人群買不到市場上的限價商品房。

確實如此，正如股票市場，熊市也會有牛股。2017年，樓市出現了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因，無一例外是銷售價格由于政策限價而遠遠低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。

專家預測，2018年，樓市仍將延續2017年的態勢，限購限貸政策仍然不會松動，市場依舊“冰封”，一房難求仍然會一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經毫無懸念，招商地產中國璽將有望打破50億元銷售大關，成為繼2013年和2016年之后第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠：別墅市場。

這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調控節點，并非房地產順風順水的市場周期，贏得了銷售奇跡，除了戰略與銷售策略之外，價格是至關重要的因素。

中國璽為少見的二環邊內城項目，2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右，周邊二手房價格已經達到10萬+，但是受到預售價格管控影響，開發商不得不大幅調低預期，以7.95萬元/平方米的均價取得預售許可，在“8萬元”紅線之下擦網通過。從價格橫向對比來看，周邊的二手房都處在8萬元/平方米左右，但無論是使用年限和產品品質都無法與中國璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤：一、樓面價高，市場價格期待高。二、當時政策限制，不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少，價值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經經過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在，因此，中國璽兩次低調的開盤，直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據中國璽營銷負責人介紹，被限制的價格，未來會在二手房上補漲。我們的客戶都是高端改善人群，無論從自住還是從長期持有來看，它的價值遠遠大于它體現出的價格。

而另一個別墅領域的銷冠麗春湖院子，價格一樣“親民”，將近3萬元的樓面地價，5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統風格，直接將別墅產品進行了高周轉運營。

據泰禾集團營銷部門負責人介紹，價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說到客戶定位，相關負責人解釋，別墅的價格從單價來說再“親民”，總價還是擺在那里的，它的客戶一定是要有實力的，因此，“我們選擇的客戶就是那些認為2500萬不貴的人群”。經過充分調研和客源判斷，他們認為海淀客戶具有更強的購買動機和資金實力，其中最關鍵的機會在于，海淀已多年沒有低密度產品的新增供應，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶來自于海淀，后期朝陽客戶又占據剩余大半。互聯網新貴、科技精英、企業高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業主構成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜：從項目看，超過10億網簽金額的住宅合計有55個，其中有15個項目超過20億，超過30億的有6個，銷售額最高的項目是中國璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項目的銷冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。

逆勢將成為檢驗大企業的試金石

在兩年前的上海，孫宏斌在談到擴張時顯得非常謹慎。當記者問起是否也要向千億房企發起沖擊時，他貌似低調地表示：飯要一口一口吃，扎扎扎實實做事，不去想千億的事。言猶在耳，兩年后的今天，孫宏斌的融創集團，已經一躍成為“碧恒萬融”中的一員，千億目標早已拋在身后。事實證明，市場越是低迷，越容易使一些企業做大。

在2017年，北京商品房市場中，2760億的總銷售額，是由472家房企創造的，龍頭房企的市場占有率越來越高，盡管市場進入了冷靜期，但市場集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開發商集中度提升得更加明顯，北京萬科以在售30個項目，簽約銷售額307.5億排名市場第一，市場占有率超過10%，整個市場前10名開發商合計市場占有率達到49%，而在2016年，排名前10的開發商合計市場占有率僅為35%，預計未來在調控不斷升級的情況下，市場集中度仍將繼續提高，優勢開發商、優勢項目將成為市場主力。

有31家企業發布了11月銷售業績，雖然調控持續出臺，但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數據看，公布銷售業績的企業2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成定局。11個月標桿房企已經全面完成年度任務，基本全部超過了2016年全年。

從這31家企業看，包括萬科等多家企業已經突破4000億大關，超過千億的十幾家。

標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平，龍頭房企的市場占有率上漲。2016年，具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力優勢的標桿企業通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備，并布局多元化投資。從部分熱點城市看，雖然調控發力，市場明顯萎縮，但部分龍頭房企的市場占有率明顯上漲。

2018年樓市三大買不到

大多數房地產研究人士都認為，2018年，樓市的整體格局將會延續2017年的態勢，限購限貸政策仍然會堅決執行，二手房價格不會有太大浮動，新房市場仍然會存在兩極分化：要么賣不動，要么買不到。

新房賣不動的原因有兩種：

首先，以舊換新路徑卡殼。

張先生看上了一個學區房，總價在1600萬左右。他手里有600萬首付，剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始，張先生就在幾個大型二手房中介門店將舊房掛出，由于是亞運村的房子，而且還有學區資格，放在去年房子單價11萬/平方米。而從掛出的那一天起，直至12月，降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發商給他三個月的期限也即將到期，因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環套出現卡殼的原因所在。

其次，新房價格普遍高于周邊二手房，競爭太過激烈。

位于石景山一個國企的商品房樓盤，價格也不貴，在地產營銷人眼中，這樣的樓盤一定是日光盤，但最近卻傳出了降價的消息。原因就在于，它所在的區域競爭樓盤太多，同時又遇到從去年開始的各項調控政策，大家都不好賣。別人都是現房，它是期房，大家根據他的價格來調整自己的價格。

那么，什么樣的新盤是買不到的？

第一種，是被限價的商品房。

由于目前的招拍掛基本都是競地價限房價競自持，因此，核心位置的新房很多都會受到限價影響。

北京青年報記者通過有關渠道獲悉，剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著東方(泰禾收購后更名為金府大院)審批的高價格沒有被有關部門通過，目前預計售價在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城，原先預計價格在10萬元/平方米。

業內有人士稱：該項目很可能成為明年的“中國璽”。

而撤出該項目的華僑城也沒閑著，在該項目不遠的五環位置，出爐“華僑城和園”項目，同樣是上報給有關部門的報價被駁回，最終停留在7萬元/平方米左右的單價。而周邊的二手房價格都要高出7.5萬元/平方米，而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結果，該項目一期房源剛推出就被“日光”……

這類樓盤就是文中指出的限價商品房，2018年仍然會有不少這樣的項目推出。

資料圖：置業顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

第二種，新的學區房。

2017年，北京二環內一共也只有幾個新樓盤推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院，最終突破8萬元紅線的是頂著學區房光環的樓盤——中駿天宸。

眾所周知，北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學區之一——德勝學區，這個片區的上世紀80年代二手房都已經達到了14萬/平方米左右，用一位家長的話說：寧要德勝一張床，不要別墅一套房。

而北京這樣的項目資源已經鳳毛麟角，尤其是帶學區的西城和海淀房，剛剛拍下的海淀天恒地產項目，雖然不是嚴格意義上的學區房，但由于在海淀這個大背景下，仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關注。

第三種，地鐵沿線小戶型。

不久前，一個昌平樓盤開發商對業內人士說，明年你們趕緊買我的房子吧，就九個字：地鐵上、小戶型、學區房。話音剛落，在座的幾個業內人士連有沒有買房資格的問題都沒有想，就馬上預訂了。

在北京，即使到了“起碼要150平方米的三居”時代，但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型，目前，已經過關的商住房(可以分割產權，可以拿公司名義購買)，只要是在地鐵沿線的，也開始有買房人關注。畢竟，跟北京動輒上千萬的商品房相比，花三四百萬就能安家，已經非常滿足了。

文/本報記者 張劍

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什么才是真正意義上的限價房？它將買不到！

“限價房”的前世今生

限房價、競地價地塊上誕生出了新的“限價房”，將成為明年新房市場的供應主力。而“限房價、限套型”的“限價房”正在退出市場，作為曾經北京住房保障體系中的主力軍之一，曾經的“限價房”完成了它的歷史使命，正在被公租房、共有產權房等其他新生力量所替代。

“限價房”=保障房

退回到2016年之前，“限價房”在購房者意識中的另一個同義詞是限房價、限套型的“兩限房”，保障房的一種形式。

按照此前的相關政策，北京的兩限房主要以90平方米以下為主；其中1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭可以申請兩限房。

這類限價房對于購房人住房情況、家庭收入、家庭總資產等都有嚴格的限制，同時申購流程也要經過申請、初審、公示、復審、備案等過程。對于房屋的買賣，交易成本也有很大不同，限價房購房人在取得房屋所有權證或契稅完稅證明未滿5年的，不得出售，確需出售的政府折舊后回購。滿5年的，購房人應按同地段普通商品住房和限價房價格之差的35%上交土地收益金，上交后可以轉讓。

由于大幅低于同區域普通商品房的價格，獲利空間大。雖然有嚴格進入、退出機制，但這類房源在實際操作中，也暴露了一些問題，經適房和限價房的申請和分配一直飽受爭議。

不過，這種意義上的限價房正在成為歷史。

從2014年年中起，市住建委等相關部門就多次表態，將取消經適房和限價房。2016年年初，市住建委發布，截至2015年年底，北京已實現保障房備案家庭房源對接需求的全覆蓋。在解決完已有輪候家庭后，北京原則上將不再建設經適房和限價房。未來北京市保障房體系將有三類組成，公租房、棚改安置房和自住型商品房(共有產權房)。

共有產權房取代“限價房”保障地位

限價房的產權類住房保障作用正在被共有產權房所替代。

在今年4月北京市政府批準發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》中顯示，未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，其中產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房(共有產權房)計劃供地1020公頃，約25萬套，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

限價房和經適房已經消失在未來五年的供地計劃中。而一些存量的限價房房源也在轉化成共有產權房。

今年3月底，位于順義的北京城建·仁悅居和首創·悅溪匯兩個自住房啟動網上申請，而這兩個項目就是由限價房轉化為自住型商品房，重新定價后公開銷售的。

當時，市住建委相關負責人介紹，北京市限價房房源充足，具有有效限價商品房備案資格的家庭，仍可獲得限價房房源保障。下一步，在滿足限價房輪候家庭房源需求后，還有部分剩余限價房項目將根據全市自住房供應情況分批轉化上市。

今年9月，北京正式出臺共有產權住房政策，自住型商品房的概念也成為過去。根據北京市住建委發布的數據顯示，截至11月底，北京共有產權住房已入市項目38個，其中未申購項目34個，房源3.5萬套；已啟動網申項目4個，房源3321套，包括已選房項目1個，銷售424套。

除了尚未選房的輪候家庭，限價房將徹底消失在市場之中，變成真的“買不到”。

文/門庭婷

[責任編輯：楊凡、賈曉宇]

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