有樓盤加推僅賣出三成房源，有樓盤搖號“零報名”

杭州多板塊面臨價格體系重塑

都會錢塘第二次開盤現場

如果沒有限價，地價有多高，房價就能賣到多高？在即將過去的10月，答案已經顯而易見：隨著房價預期的轉變，即便沒有限價，杭州多個板塊的價格體系也已經撐不住，面臨重塑。在這些板塊，除非房企的資金實力足以支撐其熬過整個下行周期，否則降價只是時間問題。

都會錢塘加推賣了不到6成

購房者認為價格過高

上周三晚，位于下沙大學城北的金地宋都都會錢塘第二次開盤。這次加推，都會錢塘推出了8號樓和15號樓共64套洋房，均價為27063元/m2（含3500元/m2精裝修），最終報名人數僅76組，中簽率高達84.2%。

記者來到選房現場，發現報名登記的客戶有不少根本沒來選房，幾乎每10組客戶中就有3到4組缺席，甚至包括順位比較靠前、可以選到較好房源的購房者，如4號、7號、10號、13號、15號等。

待選房結束，記者進入選房區看到，125m2的大戶型銷售了13套，89m2的小戶型賣了24套，總共去化了57.8%。這就是最真實的銷售數據。

事實上，該項目首開的銷售情況就不太理想。首開的182套房源均為89m2的洋房產品，均價27170元/m2（含3500元/m2精裝修），開盤結束后還剩下了60多套房源未售完。在上周三的開盤現場，置業顧問告訴記者，首次開盤的房源，至今還剩一些沒有賣完。

記者采訪了幾位最終沒有買房的購房者，大多覺得這個價格偏貴。一位購房者說：“板塊周邊的二手房，雖然是高層不是洋房，現在24000元/m2上下就能買到，有一些小區我問了一下，兩萬出頭的價格也能買得到，而且馬上就能入住。這么一比，都會錢塘要貴不少。”

都會錢塘的樓面價13369元/m2，目前的價格顯然算不上限價。但現在的售價，已經遠高于周邊二手房價。雖然下沙的新盤不多，但購房者以剛需居多，對價格較為敏感，購買力似乎難以支撐目前都會錢塘的價格體系。

接下去都會錢塘是否會進行價格的調整，尚待觀望。

良渚板塊同質化明顯

已有樓盤不用搖號

良渚板塊一度經歷過融信瀾天和萬科未來城這兩個熱盤的“萬人搖號”，但隨著兩大紅盤清盤，該板塊眼下的日子“并不好過”。目前良渚板塊在售和待售的，幾乎都是洋房和排屋類產品，同質化嚴重，中簽率不斷提高。

最為明顯的是中糧夢棲祥云，首開中簽率16.9%，第二次開盤中簽率67.4%。早在今年的六七月份，就已經有許多中介經紀人在轉發夢棲祥云的分銷信息，近日該樓盤再次加推4號樓和7號樓，均價24500元/m2，已經不用搖號，據悉最終去化率在30%左右。

目前良渚板塊在售的幾個項目距離地鐵口并不近，如果走路的話幾乎都要20分鐘以上。清一色的洋房和排屋，價格不低，同類產品之間“踩踏”嚴重，因此可以說每個項目的蓄客壓力都很大。

“畢竟這個板塊以剛需為主，洋房對于剛需來說性價比不夠高，而排屋產品的需求量畢竟沒有那么大，幾個項目一起入市，銷售遇到阻力很正常。”雙贏機構總經理章惠芳表示。

蕭山不同板塊分化嚴重

甚至出現“零報名”

蕭山的幾個板塊則產生了明顯的分化。

新板塊蕭山科技城的兩個樓盤銷售情況均不理想，其中一家房企號召員工分期付款購房，另一家房企則對員工下達帶客指標，不完成指標就扣獎金。

這兩個樓盤的價格都在28500元/m2左右，在許多購房者的眼中，這個價格太高了。一位業內人士分析道：“這個板塊目前還很不成熟，直接跳過發展的階段，根據規劃和概念就定了這樣一個高價，市場一下子很難接受，尤其現在正趕上市場預期明顯下滑。”

好在這兩個樓盤的地價都很低，完全具備價格調整的空間。是摒牢價格慢慢賣，還是調整板塊價格，取決于房企與項目股東的策略及資金實力。

蕭山市北的情況也不算理想，甚至出現了樓盤搖號零報名的尷尬場面。究其原因，也是購房者認為價格過高，性價比過低。

相比之下，靠近奧體核心的時代濱江翡翠之星，首開均價39800元/m2（含將裝修4500元/m2），74套房源吸引了1131組家庭報名，中簽率僅6.5%，順利售罄。

高端盤扎堆入市

競爭變得格外激烈

這個10月，高價地項目開始扎堆入市，對于高端客戶的爭奪，也變得日益激烈。

日前，備受關注的綠城建發沁園領出預售證，均價49471元/m2（含精裝修6000元/m2），考慮到該樓盤4萬+的地價，這個售價在很多人看來并不貴。最終，沁園順利售罄。但是接下去申花板塊的這些高價樓盤，將面臨更加激烈的競爭。

該板塊內目前在售的還有首開杭州金茂府、融信公館ARC、融創宜和園等多個高價項目，銷售情況有好有壞。而尚未入市的有融信遠洋厘望、萬科融信古翠隱秀、杭房地塊等幾個樓盤，要消化這么多潛在供應量，需要大量的改善需求來支撐。

在章惠芳看來，沁園已經消化了板塊內相當一部分需求，接下去板塊內的銷售壓力會很大：“改善型需求是最不確定的，這些購房者并不急著買，行情的轉變會讓這批人陷入觀望狀態。”

沁園的售罄，也并不意味著限價樓盤就必定好賣。另一高端樓盤，申領出來的價格比開發商預期低了上萬元/m2，銷售結果卻很不理想。這也意味著，就算不限價，價格定得更高，結果會賣得更差。

多個板塊

將面臨價格重塑

杭州的房產專家們，一致認為接下去杭州不少板塊面臨價格體系重塑。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，一方面是公眾預期發生改變，市場焦慮情緒迅速得到緩解，價格下行的預期，讓即便有真實需求的購房者都變得謹慎；另一方面，開發商的預期也發生了變化，原本指望價格放開，但在購房者的預期改變之后，限制的價格和市場實際價格差距迅速縮小，再繼續等待變得沒有意義，所以有部分開發商開始搶跑。

丁建剛說：“各個板塊行情的變化，實際上都是大的市場預期改變之下的問題，許多板塊的價格系將面臨重塑。開發商將按照自己希望的現金回流速度來制定價格。另一個參考依據是，本區域內土地重置的價格，也就是說，有些高價地不能按照拿地時的高價來核算，而是按照現在的板塊或者區域價格來核算了。”

中房數據資源中心首席企業咨詢師陳煥春則認為，市場本身就是一個動態的過程，“有些板塊有供需失衡的隱患，存在供大于求的可能，或者本身價格體系就不太正常，到了供需矛盾體現的時候自然就會進行價格調整。”

樓肖桑

樓肖桑

[責任編輯：楊凡、穆楠]

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