原標題：北京市住建委解讀：房屋銷售價格引導機制如何制定

來源：北京日報客戶端

3月31日，北京市發布2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，30宗建設用地集體亮相。本次集中供應的項目首次引入了房屋銷售價格引導機制，每個地塊在出讓前就已明確銷售指導價格。

如何理解房屋銷售價格引導機制？價格引導機制將如何穩定房價？北京市住建委相關負責人獨家解讀，按照區域土地級別，結合區域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區域房價，研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾。

房屋銷售指導價格如何測算？

綜合考量區域房價和地塊特點

本次土地集中供應的一大特點是，首次引入房屋銷售價格引導機制。房屋銷售指導價格如何測算？北京市住建委相關負責人介紹，指導價格的確定，是根據地塊所在區域的土地基準價格，結合區域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設施等特征，綜合三方因素進行測算。

“住建、規自部門、區政府將組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導價格，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。”該負責人介紹，開發企業簽署價格承諾書，就代表著未來銷售時不能超過承諾的價格上限。相比于此前“限房價、競地價”方式，新的價格引導機制既能更好地穩定地價和房價，實現“三穩”聯動，最終讓購房人獲利，又能使開發企業有合理的利潤空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設成本而導致的住房品質下降問題。

如何實現“房地聯動、一地一策”？

“工具箱”有十余項政策

“房地聯動、一地一策”會商機制，也是此次土地集中出讓的一大亮點，目的是推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩定房價、保障民生、提升品質多目標管理轉變。

實現“房地聯動、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”？北京市住建委相關負責人介紹，“工具箱”中包括各區嚴控地價成本、控制地塊溢價空間鎖定地價上限、競政府持有產權份額、合理配置戶型結構（套內70/90）、配建或代建公租房、建設高品質住宅、競自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購房人稅收信貸政策優惠、設定優先購買順序、加強預期管控等十余個政策工具，可根據地塊具體情況單獨或疊加組合使用。

“這些政策的設定，主要目的還是防炒作、穩預期、保剛需。”該負責人例舉，提高銷售門檻是指將辦理預售許可的形象進度要求從完成總層數的1/2提高到結構封頂或竣工驗收。設定優先購買順序和取消購房人稅收信貸政策優惠，是指當客戶比超過一定水平時，將考慮采取公正搖號優先向無房家庭銷售，或者取消稅收優惠等。

“當然，取消購房人稅收信貸政策優惠、設定優先購買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項目依然存在炒作風險時，根據情況適時啟用。”

競、配建公租房給誰？

未來主要面向人才定向配租

記者注意到，本次供應的地塊中，有多宗地塊采用了競、配建“公共租賃住房”的方式。

以北京市大興區舊宮鎮DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊B4綜合性商業金融服務業用地、U17郵政設施用地、R2二類居住用地為例，掛牌出讓公告中明確，掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格和配建12810平方米“公共租賃住房”的基礎上競報“公共租賃住房”面積程序。同時，本次出讓宗地設定有“公共租賃住房”上限面積，當現場競報達到上限面積時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

北京市住建委相關負責人介紹，此次競、配建公租房是按照“四個中心”首都城市戰略定位要求，對“三城一區”和“兩區”等重點功能區域范圍內新供應地塊，結合分區規劃要求，在項目建成后由市、區住房保障管理部門組織，面向園區范圍內用工單位符合條件的人才定向配租。

值得一提的是，此次公租房競、配建相比原公租房配建政策細化了程序性要求：一是合理布局，競、配建公租房應與地塊其他住房同步設計、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致；二是嚴格評審，設計方案須經專家審查，并與“多規合一”協同平臺綜合會商；三是統一物業，實行統一物業管理和收費標準，并不得進行任何形式的區域分割。

換句話說，在同一宗地塊內，公租房和商品房是同一建設標準和統一物業服務，住房人可獲得相同的居住品質。

專家觀點：

土地市場進入新“價格指導”時代

“土地市場逐漸進入新‘價格指導’時代。”中原地產首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規模達345萬平方米，相當于2020年全年住宅供應的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價格的商品房，在保證市場價格平穩的基礎上，有利于建設高品質。

張大偉也提到，此次30宗地塊中有多宗都配建了人才公租房，這一點與中央提出的“解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房和共有產權房供給”要求不謀而合。租賃住房用地的增加傳遞出一個信號：政策的著力點開始向租房市場傾斜。

企業聲音：

未來多拼產品和服務

“北京集中供地是落實中央‘房住不炒’、建立長效機制的具體舉措，對實現‘三穩’目標將起到積極作用。”北京城建投資發展股份有限公司李洪兵說，在土地競買前開發企業已知曉了銷售價格上限和建設品質要求，做到心里有數，有利于各參與主體形成穩定預期，從而穩定房價。“地價、房價越穩定，企業更多要拼產品和服務，這對于購房者來說也是一種利好。”

中海地產王心邑也贊同，集中供地有助于穩定土地市場和住房市場預期，引導開發企業和購房者形成合理預期。同時，設定房價上限和品質下限，對開發企業也是有利的，既能保證企業合理利潤，降低了開發風險，也增加了企業拿地的信心。（記者 趙瑩瑩）

[責任編輯：楊凡、汪洋]

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