導讀：據青島市國土資源局公告顯示，12月22日(本周五)上午，將整體出讓李滄中嶗路4幅地塊，12月21日（本周四）上午公開拍賣李滄京口路108號地塊。其中，中嶗路地塊為商務金融、城鎮住宅、零售商業性質，京口路108號地塊為旅館用地。小編于近日實地考察了這5幅地塊，下面就請大家隨小編一起來看看吧——

一、李滄中嶗路地塊測評

地塊區位

地塊基本信息：

宗地編號：352-350-370213-008-001-GB00049，354-352-370213-009-023-GB00020，352-351-370213-008-001-GB00050，353-353-370213-009-023-GB00021

地塊位置：李滄區黑龍江路以東、青銀高速以西、中嶗路以南、大嶗路以北

占地面積：136890.1平方米

建筑面積：49.2萬平方米

起拍樓面價：9-2-2地塊4700元/平方米，10-1-7地塊7500元/平方米，10-2-2地塊5200元/平方米，10-3-2地塊7300元/平方米

土地用途：商務金融、城鎮住宅、零售商業

容積率：9-2-2地塊≤3.94，10-1-7地塊≤2.32，10-2-2地塊≤3.67，10-3-2地塊≤4.11

建筑密度：15%-54%

綠化率：15%-46%

出讓年限：城鎮住宅70年、商務零售40年

地塊區位價值評估：

這4幅地塊北接李村萬達廣場，占地13萬平，屬于李村核心商圈中最后一片成規模的地塊，周邊多大品牌成熟社區，商業林立、生活配套十分便利。

地塊現狀實景

優勢分析：

1、建設用地現狀平整?？梢哉f非常平整，已經被整理過，全部綠網覆蓋，而且地塊方正，規模成片，利于后期主題規劃建設。

2、周邊住宅集中，可共享周邊成熟商業帶來的人流。

3、位置優越，交通方便，黑龍江路和青銀高速為主要出入干線。

劣勢分析：

1、地塊無明顯劣勢。惟一遺憾，10-2-2地塊和10-3-2地塊之間有個同樣平整的地塊，未納入此次拍賣，使得四幅地塊并未真正連成一片。

點評：

本次拍賣地塊位置上佳，周邊商圈繁華，人流量巨大，周邊配套成熟。4幅地塊中10-1-7地塊起拍價最高，達7500元/平，但這個價格在李滄這里也不算高。萬科今年8月份在李滄石牛山路取得的地塊，價格為7550元/平，總成交價37億。今年11月海信取得李滄國稅局南地塊，價格也為7500元/平。

據悉，這幾幅地塊閑置有一段時間了，此次上市，給戴上了一個更高的規劃“帽子”。據今年4月李滄政府公布的規劃顯示，將在此打造“新金融先導示范園區”，預計投入建設金額高達100億元以上。

包括李滄區在內，各區都會有一個類似于中央商務區的片區，李村商業廣場無疑已成規模，但金融商務區仍不清晰。在這里要做金融商務區，而且是100億元的投資規模，商業占比高達70%，這樣的門檻，能參與競拍的企業不多。

據傳，已有幾家全國性大鱷前期參與，某上海起家的、有金融背景的房企意向較強，最終花落誰家拭目以待。

二、京口路108號地塊測評

地塊區位

地塊基本信息：

宗地編號：353-541-370213-002-006-GB00040

地塊位置：李滄區京口路108號

占地面積：11280平方米

建筑面積：48504平方米

起拍樓面價：4280元/平方米

土地用途：旅館用地

容積率：≤4.3

建筑密度：≤40%

綠化率：≥20%

出讓年限：40年

地塊區位價值評估：

地塊位于京口路與重慶中路交叉口，北面200米遠是青島滄口長途汽車站，西面為海博家居賣場。地塊離地鐵3號線振華路站不遠。附近居住小區較多，生活配套十分便利。

地塊現狀實景

優勢分析：

1、建設用地現狀平整。三角形地塊，對酒店項目來說可算作優勢。

2、周邊住宅集中，老小區多。

3、交通便利，重慶中路和京口路環伺，北面200米遠是青島滄口長途汽車站，離地鐵3號線振華路站不遠，也是下環灣高速的峰口，規劃為酒店，這個位置客源有保證。

劣勢分析：

1、地塊無明顯劣勢。

點評：

本次拍賣地塊位置尚可，周邊商圈繁華，人流量巨大，小旅館較多。旅館地塊起拍價4280元/平。根據青島市規劃局發布的李滄區中心片區控制性詳細規劃公示，該地塊擬規劃為青島融海酒店項目。

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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