是蔬菜大棚，還是居住用房？是鄉村旅游的生態農莊，還是封閉的私人社區？近日，記者在暗訪中發現，德州市齊河縣表白寺鎮一“新型農業項目”紫薇莊園，14.3萬元可承租400平米的蔬菜大棚及院落28年，銷售人員表示里面可建房可裝修。

樣板……大棚

生態莊園搞推銷，市民以為是賣房

近日，濟南47歲的王龍（化名）收到一條“賣房”的廣告短信，內容聲稱：“濟南首家特色主題式生態莊園，獨門獨院，開盤特價14.3萬/套起，交通便利，30分鐘直達濟南市區，天然氣入戶……”

便宜的價格，便利的區位優勢，度假莊園的噱頭，一下子吸引了王龍的目光。于是，王龍按照廣告短信中的提示，給這座“生態莊園”的銷售方打了電話。這一問，王龍確實有點意外。銷售人員告訴他，項目地不在濟南，而是在齊河縣表白寺鎮，項目名稱是“紫薇莊園”，14.3萬元是承包28年的價格。

放下電話后，王龍對這座推銷房子的生態莊園起了疑心：這樣合法嗎？

4月28日，在接到讀者反映的問題后，記者來到齊河縣表白寺鎮。紫薇莊園項目在濟南黃河北的不遠處，過了建邦黃河大橋，開車約20分鐘就到了。在表白寺鎮北首，記者看到了正在建設中的紫薇莊園，目前這里除了項目接待中心和十幾座已經建好的小院外，大部分還是空地，施工人員正在工地上忙碌著。

見有訪客，一位工作人員一邊介紹項目情況，一邊領著記者參觀“樣板莊園”。推開小院的大門，青石鋪路，院子里、大棚里被劃分成小塊菜地，里面種滿了菜，到處洋溢著田園風情。

據工作人員介紹，樣板小院由大棚、配房和平地構成，每處院落是400平方米，配房與大棚之間有門相連，大棚前面最低點1.8米，最高點4米，大棚的面積在200平方米左右，里面種著香蔥、芹菜、茄子等蔬菜作物。

大棚能重新改建，可“自由設計”

大棚配房也是裝修好的，有的被裝成了臥室，有的被裝成了茶室，但面積都不大，也就二十平方米左右。當記者提出這么小的房子“不夠住”之后，工作人員表示，“院子交付時是毛坯房，陽光棚需要您后期重新改建，要不然配房太小了，您也不夠住。”

關于“購買”協議與裝修，工作人員表示，交款后業主與園區簽的承租協議，“28年到期后，您有優先續租權，交點土地使用費就行。把這些錢平均到每天，一天也就13元錢左右。”

“這都是之前業主家裝的，特別漂亮。”在參觀樣板間的過程中，工作人員拿出一本畫冊，里面大多是在大棚內進行改裝的設計圖樣，有的在大棚內加裝了會客室，有的改建了臥室，裝潢十分精致。

當記者疑惑大棚里還能“這么建”時，工作人員解釋說：“您看這不是都在（陽光棚）里面建的房嗎？”

“大棚里可以鋪上木地板嗎？”面對記者的問題，工作人員表示，業主可自由設計，不會限制，“怎么裝修隨您自己，有的業主家裝得跟個小花園似的，特別漂亮，您可以想方案，我們還有專門的設計師。”

銷售人員直言，對象主要針對濟南市區。“買這種小院，許多是老年人長期在這里居住，年輕人周末來度假，也有一部分是買來投資。”銷售人員指著院子里的平地建議，院子弄個涼亭和葡萄架，再種些花花草草，絕對的“田園范兒”。

在接待中心，記者了解到，紫薇莊園項目占地350畝，計劃建設生態種植大棚460個，2017年8月開工建設，預計2018年10月份全部建成運營。

“外人不能隨便進，小區是封閉式的”

在紫薇莊園的項目沙盤上，絕大多數都是向外承包的院落，在宣傳單頁上，稱之為“生態種植大棚”，并“可供承包種植采摘使用”。

據工作人員介紹，根據規劃，園區以三個特色主題劃分，并且根據位置的不同，租給個人的價格也不盡相同。同時在接待大廳內，一則漲價通知格外醒目，上面寫著：“園區自2018年4月22日起，對所有承包大棚每戶承租價提升5000元。特此通知！”

關于園區的物業，工作人員介紹，每戶每年一千元，配備保安保潔，24小時監控，“外人不能隨便進來，一個封閉式的小區。”工作人員還不斷提醒，有人住了，園區配套也搞好了，價格肯定比現在高。

為打消看房者的疑慮，工作人員拿出幾份文件，但告訴閱覽者“只能現場看、不能拍照”。記者在一份《齊河縣設施農用地用地審批表》上看到，用地單位是“齊河縣濟北紫薇農業開發有限責任公司”，相關部門一連串審批下來，一頁紙上蓋了五六個公章。

文件中載明，土地承包年限是30年，至2047年。工作人員強調，這都是正規的審批手續，而且是鎮里的重點項目，現在政策鼓勵鄉村旅游，項目方將村里的地承包下來，然后搞“田園綜合體”，現在村里好多人都在莊園里干活。

開發者承包設施農用地，再把土地上的大棚外租給個人，個人在大棚內可以種菜，也可根據喜好設計裝修，這滿足了很多城里人對田園生活的向往。但有業內人士告訴記者，這一模式問題的關鍵在于，拿到正規手續后，如此開發已經超出了設施農用地“農地農用”的范圍。

“大棚房”在北京被封殺

“大棚房”，顧名思義就是大棚里的房子。一般而言，大棚是種植蔬菜或果品的地方，但一些項目打著建設“陽光大棚”的幌子，違規在大棚內增加了居住功能，故意改變了設施農用地的性質。與普通違建不同，“大棚房”較為隱蔽，因為大棚表面有一層覆膜，在覆膜之下進行硬化耕地、搭建房屋，不易被發現。

2017年8月，北京就掀起了一場針對“大棚房”的拆違風暴，要求堅決依法嚴厲打擊違法建設“大棚房”的行為。

記者注意到，北京地區所涉及的“大棚房”類型與齊河紫薇莊園推出的“私人修養莊園”極為相似，也由大棚、配房、院子組合而成，面積也相差無幾。北京延慶曾有一“大棚房”項目，恰巧也叫“紫薇莊園”，后被當地國土執法部門拆除整改，并修復了耕地。

“存在棚內硬化超標、大棚用于居住生活、非農業生產、存儲非農物資等情況。”北京昌平某鎮清理整治違規農業設施時，指出“大棚房”存在的問題。

對于“大棚房”，曾有媒體一針見血地指出，大棚稍加裝修，添置全家用電器，搖身一變就是“帶花園的現代三居室”。

是農業項目還是私人莊園？

近年來，設施農業成為農村發展新舊動能轉換的重要抓手，也是農業供給側結構改革的內容之一。但是在設施農用地利用方面出現一些新情況、新問題，甚至一些開發商在設施農用地上違法開展“非農化”項目。

2017年底，國家相關部委發布《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》，改進設施農用地監督管理，特別提出要防止設施農用地“非農化”。據了解，根據我國土地分類劃分，設施農用地與耕地均屬于農用地，對設施農用地的使用有著明確規定。

在2014年《國土資源部 農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）中，明確提出，“以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂”必須依法依規按建設用地進行管理。

在齊河縣政府網站上，記者查詢到兩則與紫薇莊園有關的信息，均顯示，紫薇莊園被看作表白寺鎮結合鄉村旅游重點打造的“新型農業項目”，并以綠色生態農業放心菜為主題，依托承包合作、統一管理配送的經營模式，集生態農業、旅游觀光、科普教育、少兒農耕體驗為一體。

面對紫薇莊園的營銷，有市民質疑：“如果個人將小院租了下來，在莊園內這就是一塊私屬區域，如果四百多個小院都被對外承租出去，這就是個私人化的小區，那談何大眾化的鄉村旅游呢？”

齊魯晚報·齊魯壹點記者 許建立

[責任編輯：楊凡、楊婷婷]

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