9月3日,濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳里貼著調(diào)整存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的通知。記者王瑞超攝

9月1日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,濟(jì)南市正式調(diào)整存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。二手房計(jì)稅價(jià)格重新評(píng)估后,將更為全面客觀準(zhǔn)確反映濟(jì)南二手房交易價(jià)格水平,并進(jìn)一步壓縮通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅的空間。

“為全面準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價(jià)格水平,提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性,根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易稅務(wù)服務(wù)和管理工作的有關(guān)要求,報(bào)市政府同意,自2018年9月1日起,調(diào)整我市存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格?！?月3日,一份落款為濟(jì)南市稅務(wù)局的通知,張貼在濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳里。

濟(jì)南市房管局相關(guān)工作人員介紹,目前,國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)濟(jì)南全市存量房進(jìn)行評(píng)估,綜合各項(xiàng)因素給出了評(píng)估價(jià)格。今后,市民在購(gòu)買存量房網(wǎng)簽時(shí),秉承“就高不就低”的原則,如果價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格,將按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽。

在實(shí)際交易中,對(duì)于納稅人申報(bào)的交易價(jià)格超過(guò)存量房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值的,按照納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅。對(duì)于評(píng)估認(rèn)定納稅人申報(bào)的交易價(jià)格偏低的,有正當(dāng)理由的,按申報(bào)交易價(jià)格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的,稅務(wù)人員會(huì)以系統(tǒng)評(píng)估價(jià)為參考確定計(jì)稅依據(jù)。

“以前的評(píng)估計(jì)稅價(jià)格不夠準(zhǔn)確,今后將按照新方法評(píng)估?！睗?jì)南稅務(wù)局咨詢處工作人員稱,新評(píng)估方法能夠準(zhǔn)確反映濟(jì)南存量住房交易價(jià)格水平,提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性。

在以往的二手房交易過(guò)程中,陰陽(yáng)合同現(xiàn)象相對(duì)普遍,一次房產(chǎn)交易,簽訂兩份合同。一份“陽(yáng)合同”擺在明面,用來(lái)交稅、過(guò)戶；一份“陰合同”私下簽訂,是雙方的真實(shí)成交價(jià)格。

“評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的不準(zhǔn)確,一定程度上助長(zhǎng)了陰陽(yáng)合同問(wèn)題?！痹摴ぷ魅藛T稱,現(xiàn)在的評(píng)估計(jì)稅價(jià)格根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置,將房屋的具體信息綜合權(quán)衡后,會(huì)有一個(gè)更準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià),這個(gè)價(jià)格更符合客觀。

濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳工作人員表示,9月1日前已繳稅的購(gòu)房者,將按原政策的價(jià)格執(zhí)行,而9月1日前沒(méi)有繳稅的購(gòu)房者,將按照新通知執(zhí)行新的計(jì)稅價(jià)格。

近日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,調(diào)整濟(jì)南市存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。如何評(píng)估?調(diào)整后對(duì)居民購(gòu)房有何影響?記者對(duì)此進(jìn)行采訪。

怎么評(píng)估？

實(shí)地調(diào)查、交易比對(duì)

存量房評(píng)估價(jià)如何確定?首先通過(guò)政府公開招標(biāo)方式確定中介評(píng)估公司。

今年4月,存量房?jī)r(jià)格評(píng)估服務(wù)開標(biāo),由北京一家房地產(chǎn)土地評(píng)估公司中標(biāo)。評(píng)估公司通過(guò)實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研、交易比對(duì)等方法,評(píng)估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會(huì)影響評(píng)估價(jià)。

“辦理手續(xù)上并沒(méi)比以前繁瑣,大量工作之前都做好了?！睗?jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員介紹,系統(tǒng)里已經(jīng)在9月1日前將濟(jì)南的房屋標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行了全面的梳理,現(xiàn)在只需要去房產(chǎn)交易處將房屋信息輸入,便可生成房屋標(biāo)準(zhǔn)值。

業(yè)內(nèi)人士稱,一般評(píng)估價(jià)格都會(huì)低于實(shí)際成交價(jià),但是調(diào)整后的計(jì)稅價(jià)格較之前更接近實(shí)際成交價(jià)；調(diào)整后的計(jì)稅價(jià)格能更公平公正地反映當(dāng)前存量房市場(chǎng)價(jià)值,進(jìn)一步規(guī)范存量房交易市場(chǎng)的稅收管理。

有啥變化

稅費(fèi)多交了好幾萬(wàn)

據(jù)了解,山東省存量房評(píng)估工作于2010年4月份在濟(jì)南、淄博啟動(dòng)試點(diǎn)。2012年7月,在全省全面推開。隨著近幾年房?jī)r(jià)的變化,市民購(gòu)買二手房時(shí),導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格相對(duì)較低。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位中介介紹,以濟(jì)南歷下區(qū)一小區(qū)80平的戶型為例,去年過(guò)戶所交稅費(fèi)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的過(guò)戶最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)制定的,當(dāng)時(shí)的交易評(píng)估是按每平米8千元來(lái)核算,共交稅費(fèi)為5萬(wàn)多元。這些稅費(fèi)包括契稅、增值稅和個(gè)稅。因房產(chǎn)證未滿兩年,所以需繳增值稅。

此次新政實(shí)施后,過(guò)戶最低指導(dǎo)價(jià)大體漲幅為60%—70%,也就是以每平米13000—14000元來(lái)核算。單價(jià)評(píng)估價(jià)格增加,總的稅費(fèi)也會(huì)隨之增加,比之前多交三四萬(wàn)元的稅。

該中介人員還透露,此措施對(duì)于新房二手房、年限較久的二手房和不滿兩年的二手房而言,影響也不盡相同?！跋褫^新的二手房,房屋建造年代近、戶型結(jié)構(gòu)也相對(duì)合理,在存量房評(píng)估方面,最低指導(dǎo)價(jià)格漲幅相較之前的會(huì)有一個(gè)大幅度上漲,過(guò)戶所交稅費(fèi)也會(huì)隨之水漲船高?！痹撝薪檎f(shuō)。而相比之下,老小區(qū)二手房在房屋新舊程度、戶型結(jié)構(gòu)等方面比新小區(qū)稍遜一籌,在存量房評(píng)估方面,最低指導(dǎo)價(jià)漲幅也會(huì)相對(duì)較小,過(guò)戶所交稅費(fèi)也會(huì)比新小區(qū)少。

有何影響

成交量或減少

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士表示,此次存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)的調(diào)整中,政府會(huì)綜合考量,考慮房屋交易的可行度,盡量減小購(gòu)房者繳稅壓力。

不過(guò),對(duì)于房產(chǎn)證不滿兩年的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),房屋出售要交5.6%的增值稅,加之評(píng)估價(jià)格大幅提高,對(duì)這部分房源交易是不小的影響。因此,這一政策對(duì)于抑制“炒房客”的炒房?jī)A向,將起到積極作用。

齊魯樓市不動(dòng)產(chǎn)二手房版塊的負(fù)責(zé)人表示,市場(chǎng)遇冷的情況下,目前濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)較高,不少購(gòu)房者正在觀望中。而新政一出,交稅金額提高后,有些觀望中的購(gòu)房者可能就不會(huì)進(jìn)場(chǎng)了。

“指導(dǎo)價(jià)提高后,近期將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的影響,預(yù)計(jì)會(huì)有客戶終止交易,市場(chǎng)成交量也將受到影響。”他說(shuō)。

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者魏新麗趙夏曄王瑞超 實(shí)習(xí)生 李慶斌

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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