原標題：多元資本布局青島城市更新

來源：青島日報

□青島日報/觀海新聞記者 王 萌

在實施城市更新行動列入國家“十四五”規劃的背景下，青島老城區終于迎來歷史機緣的呼喚——在最新一輪青島歷史城區保護更新行動中，不僅有政府主導的國有投資平臺引領，一些央企、民企等多元市場主體也開始在城市更新領域試水，廣興里、濰縣路19號、寧陽路等一批歷史建筑迎來新生，維多利亞廣場、發達大廈等空置率較高的老舊樓宇空間也展露出集約利用的新跡象。各類企業在為自身拓展新發展空間的同時，也讓青島老城復興步伐更加鏗鏘。

區屬國有平臺公司打頭陣

2020年5月，青島最大的里院——廣興里以工業設計中心的形象重新啟用，打響了歷史城區保護更新的“第一槍”。

城市更新包含老舊小區更新、老舊廠區更新、老舊街區更新、城中村更新、老舊樓宇更新等多個維度，而歷史城區的保護更新因其投入巨大、回報周期長、尚無清晰的盈利模式等問題，是城市更新領域難度最大的一個板塊。在彼時市場之手不太愿意觸及老舊里院保護改造之時，市北區通過區屬國有投資平臺強勢介入，以“改造+招商”并進思路，賦予老舊街區新生命。

具體而言，市北區通過平臺公司，一方面承擔起前期資金量需求較大的建筑修繕工作，另一方面結合各街區現狀條件、歷史文脈、港城產協同融合等因素，瞄準新航運、新貿易、新金融等多個產業方向，點穴式引入重點產業項目。

比如，規劃四方路南片為RCEP工程設計綜合區、四方路北片為RCEP商貿文化交流區，館陶路街區為RCEP金融區，劉子山別墅群及貽清里為RCEP國際商務商事中心，三江路街區為RCEP文旅文創展示區，黃臺路—無棣路街區為RCEP特色教育及產業拓展區，即墨路小商品市場周邊為RCEP生活體驗區。

依托“政府+平臺公司+頭部企業+社會資本”的運營模式，市北區館陶路街區已吸引了春光里、洪泰山海會和新金融產業園等企業，正在加快推進休閑商務配套，打造特色鮮明的“青島新金融中心”。上海路—武定路街區正加快推進RCEP商務商事中心項目，并以產業招商為基礎規劃展示及接待中心，打造RCEP國際商務街區。

市南區國有平臺公司同樣承擔著濟南路拓寬，街區道路和水、電、網絡等公共基礎配套的建設。同時，在今年該區啟動的濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目中，也嘗試了EPC+O模式，與中建八局形成合作。EPC+O模式即設計、采購、施工及運營一體化的總承包模式。

具體而言，前期歷史建筑的保護修繕工作由市南區屬國有企業青島市建設投資有限公司出資，中建八局作為乙方承擔設計、修繕施工，同時，中建八局亦取得項目未來的運營權，運營收益由中建八局與建投公司按約定比例分成。這種模式的優勢是，在前期建筑修繕時，就可以根據未來意向業態進行功能設計，最大限度地避免二次施工，提高項目的運營效率，降低全生命周期內的成本。

社會資本瞄準“老城”機遇

老舊樓宇的更新改造利用也是城市更新中的重要部分。有關數據顯示，在青島的商務樓宇市場中，市南西部片區因停車場配套不足、樓宇設施老舊、產權分散等因素，空置率在全市范圍內最高。而近期西部兩個新項目，也讓人看到老舊樓宇再“發芽”的曙光。

經過近兩年的籌備，位于青島火車站附近的廣德里1898項目將于近期投入運營。廣德里項目是利用維多利亞廣場地下一處閑置10年的4000平方米空間打造而成，意在打造一個與“文和友”商業模式相似的，集美食、娛樂、文化等概念于一體的新型文化餐飲綜合體。項目負責人、上海工信集團董事長賴爐強介紹，包含固定資產和裝修在內，他們已經在該項目上投入了近億元。為了導入火車站、地鐵站的人流量，企業斥資開通了地鐵引流通道。“現在很多房地產開發商轉型做商業運營，我們也建立了自己的‘新新里吃貨街’商業品牌，廣德里是第一個項目，我們希望廣德里成功后，再復制應用到全國其他項目當中。”

賴爐強介紹，除了地下商業空間，維多利亞廣場的二樓、三樓及頂樓等，也一直處于閑置狀態，待廣德里項目走入正軌后，他們將繼續開發這些閑置空間。

距離維多利亞廣場數百米，在空置率較高的發達大廈里，一個名為“新街里”的聯合辦公空間已經租賃下4樓整層，將于11月底啟用。“由專業公司運營的聯合辦公空間，可以彌補老舊樓宇對企專業化服務不足的問題，并且與傳統物業相比，我們也有豐富的企業資源和更強大的招商能力，這是我們可以實現老舊商務樓宇高效利用的主要原因。”

項目負責人、創聯工場創始人馮希祥告訴記者，中國城市空間拓展已由“新區開發的增量發展”轉向“城市中心重構的存量挖潛”，鑒于此，國內各大城市均開始積極探索片區更新，綜合文化挖掘再造、產業經濟升級、空間集約高效、民生服務提升等手段，對城市中心區域存量進行系統性更新改造。“為了提高老舊樓宇的利用效率，今年市南區推出了鼓勵商務樓宇集約經營的新政策，整合零散產權、分散租賃商務樓宇1000平方米以上且統一運營的、經濟貢獻度達標的企業，可享受政府扶持，這對于我們這種企業來說，也是一項重要利好。”

馮希祥介紹，早在去年，他們已經在中山路南端的發展大廈打造了一處聯合辦公空間，而正在裝修的發達大廈辦公空間也已經有簽約企業，未來這里將主要集聚短視頻、文化廣告等產業。

保護更新項目要打“長期戰”

中建八局獲得了青島濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目的15年商業運營權，這是中建八局這家大型央企首個自行設計、改造、運營的城市更新項目。

“濰縣路19號和青島商會舊址項目體量很小，如果它只是一個普通的項目，我們中建八局不會參與，但作為央企，我們首先需要在歷史城市的保護更新中體現出責任擔當，此外，這也是我們未來要開拓的方向。”中建八局城市建投運營管理有限公司市場總監蘇士淼對記者說。

不同于新建商業，歷史城區保護更新項目在品牌招商、盈利路徑等方面都存在難度，對于濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目，中建八局也做好了“長期戰”準備。

“過去常見的城市商業、文旅小鎮，前期都是靠房地產開發反哺，但是歷史城區項目完全要依靠商業運營一點點做起來才行。”蘇士淼表示，歷史城區保護更新項目的培育期起碼要三年。“前三年需要企業不斷地投入，開展活動，打造品牌。”

由于老城區的建筑體量受限、房屋建筑功能受限，給招商工作帶來難度。“青島城市更新項目我們已經談了100多家商業品牌，目前意向入駐的有16家，但過去我們做文旅小鎮，談100家品牌，意向品牌可能達到五六十家。”蘇士淼告訴記者，新建的商業載體可以根據品牌方的要求，滿足它所需要的物業條件，但里院等歷史建筑的房屋格局、燃氣等條件都受限，運營方只能根據現實條件精準招商。“此外，歷史城區保護更新項目選擇的品牌要體現出青島文化，切合老城區的格調，這也需要我們舍棄部分品牌。”

對于這一點，正在經歷品牌培育期的寧陽路銀魚巷項目也感同身受。

2019年12月，北京度工公司通過公開招投標，取得了寧陽路8個里院的投資運營權。經過一年半的修繕，于今年6月份啟用。據了解，銀魚巷目前已經有4000平方米載體具備商業運營條件，其中1000平方米投入運營或簽訂入駐協議。

記者了解到，為了打開寧陽路銀魚巷的知名度，促進項目招商，北京度工先后在6月份、10月份精心籌辦了兩場大型創意市集。這兩場活動除了吸引大量年輕人走進寧陽路，還有不少參與活動的市場主體被修繕后的里院環境吸引，確定了入駐意向。“我6月份第一次參加寧陽路市集活動，3天活動結束后，我就用掙的錢在這里租下了一個鋪子，打算在青島長期發展。”一位來自北京的咖啡品牌負責人告訴記者。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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