原標(biāo)題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過戶”

來源：中國商報

原標(biāo)題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過戶”

來源：中國商報

本報記者 王彤旭

近日，江蘇省自然資源廳、江蘇省地方金融監(jiān)管局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在全省推進(jìn)“帶押過戶”提升不動產(chǎn)登記與金融便民利企服務(wù)水平的通知》（以下簡稱通知），明確將在江蘇省內(nèi)全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”。

實際上，江蘇省并非唯一“吃螃蟹的”。中國商報記者注意到，深圳、濟(jì)南等許多城市均已開始提供不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該政策的推行可簡化交易流程，縮短交易時間，有效降低二手房交易的成本和資金風(fēng)險，更好地保障交易雙方和抵押權(quán)人的利益。也有聲音稱，從中長期來看，該政策有助于為二手房交易市場注入新活力。

盤活二手房交易

帶押過戶是指在抵押的不動產(chǎn)過戶過程中，無需先還貸解押再辦理過戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方與貸款銀行簽訂協(xié)議后，即可申請辦結(jié)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移等相關(guān)登記事項。

在傳統(tǒng)存量房交易過程中，若房屋貸款尚未結(jié)清，需賣方提前籌措資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)。此外，因交易流程較長，買賣雙方交易風(fēng)險相對較大。

“‘帶押過戶’政策的施行能夠縮短二手房的交易周期，加快其市場流通。”有銀行業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

中國人民銀行廣州分行有關(guān)人員表示，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國商報記者采訪時表示，“帶押過戶”政策的本質(zhì)是一個不動產(chǎn)登記改革、便民服務(wù)政策，是一種常態(tài)化的長效機(jī)制，預(yù)期中長期將利好二手房交易市場。

“不過，對于目前正推行帶押過戶政策的城市而言，工作也存在一些難點，如老百姓對政策不是很了解。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前二手房市場總體而言欠活躍，“帶押過戶”短期內(nèi)對推動二手房交易帶來的影響較為有限。

江蘇省自然資源廳確權(quán)登記局局長譚靜表示，通知的出臺有其背后的法律依據(jù)。民法典第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。

通知明確了不動產(chǎn)“帶押過戶”的一般應(yīng)用場景：在押的不動產(chǎn)過戶過程中，無需先還貸解押再辦理過戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方與貸款銀行簽訂協(xié)議后，可以共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提起登記申請，經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核通過后，辦結(jié)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移等相關(guān)登記事項。

除存量房（二手房）交易辦事場景，通知還提出，“帶押過戶”也可以應(yīng)用于企業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、不良資產(chǎn)處置、房產(chǎn)司法拍賣等辦事場景。通知強(qiáng)調(diào)，要在加強(qiáng)不動產(chǎn)“帶押過戶”風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要與銀行金融機(jī)構(gòu)建立預(yù)警防控機(jī)制，提供多種保障交易資金安全方式，推動降低當(dāng)事人交易成本。

多個城市集中啟動

據(jù)不完全統(tǒng)計，近期已有廣州、深圳、濟(jì)南、無錫等多個城市集中啟動“帶押過戶”服務(wù)，且各有創(chuàng)新。

以深圳市為例，今年9月1日，坪山區(qū)司法局發(fā)布一條名為“坪山公證處完成深圳首例‘公證提存+免贖樓帶押過戶’二手房交易服務(wù)，實踐二手房交易新模式”的工作動態(tài)。

據(jù)悉，“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，能夠在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保賣家資金安全。在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，同時確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

不僅如此，與目前二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”的模式不同，“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費等贖樓費用。按照目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

眾人拾柴火焰高，更多城市正在探索當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”的模式。公開資料顯示，南京、蘇州、濟(jì)南等已官宣“帶押過戶”的城市均有成功案例。

“我處于今年6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶‘抵押過戶’、資金結(jié)算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。”深圳市坪山公證處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

此外，南京市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也已通過與南京銀行等50多家銀行的合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。專家表示，不動產(chǎn)“帶押過戶”政策的出臺，將進(jìn)一步為“帶押過戶”的全面實施提供政策支持。

保障交易雙方利益

“帶押過戶”不僅涉及買賣雙方，還涉及銀行、公證部門或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，而且對于多方而言，在過戶完成前權(quán)益都處于不確定的狀態(tài)。

江蘇省自然資源廳確權(quán)登記局局長譚靜表示，對于“帶押過戶”政策，各地做法各不相同，亟須在更高層面規(guī)范不動產(chǎn)“帶押過戶”工作，更好保障交易雙方和抵押權(quán)人利益。

記者注意到，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求，以保證資金安全，如深圳市坪山區(qū)引入的公證處提存專用賬戶監(jiān)管，對各方資金予以保護(hù)。無錫市的“帶押過戶”則開創(chuàng)了“政府監(jiān)管”的先河：買賣雙方與銀行達(dá)成一致后，買方和新貸款銀行將房款打到資金監(jiān)管賬戶中，待辦理完不動產(chǎn)過戶“三合一”登記手續(xù)后，監(jiān)管資金將直接打給原抵押銀行和賣方。

據(jù)深圳市坪山區(qū)司法局介紹，對于交易過程中可能存在的查封風(fēng)險，由于抵押權(quán)的存在，申請查封的債權(quán)人很難獲得實際利益，降低了查封動機(jī)，即使有刻意查封，或交易雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，交易可以解除，資金就會原路返還，將風(fēng)險降到最低，避免發(fā)生糾紛。

中國人民銀行廣州分行表示，鼓勵結(jié)合實際探索“帶押過戶”模式。在推廣二手房“帶押過戶”過程中，要及時總結(jié)做法，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗；工作過程中，如遇新情況，應(yīng)及時向上級行報告各金融機(jī)構(gòu)要積極優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程，提升辦事效率，結(jié)合各地實際，與不動產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南，并做好相關(guān)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)和客戶宣講等工作；執(zhí)行過程中，如遇問題要及時向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行報告。

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。