“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

近日，據中華人民共和國住房和城鄉建設部網站消息，住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知，涉及住宅項目規范、非住宅類居住建筑項目規范、民用建筑通用規范、園林工程項目規范、城市軌道交通工程項目規范等38份規范的修改。

其中《住宅項目規范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。” 這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內面積來進行交易。

這意味著，近年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望得到解決。

以套內使用面積進行交易

《住宅項目規范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內面積來進行交易。

套內使用面積是指實際能自己使用的面積，通俗來講就是地毯面積，即能鋪地毯的面積就是你實際使用的面積。套內建筑面積是衡量所購房屋價值的指標，且套內建筑面積越大，房屋面積的使用率越高。

公用建筑面積是指由整棟樓產權人共同所有整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

專家表示，公攤面積存在是合理的，畢竟一個小區肯定是需要有一些公共空間和配套實施空間面積的，但是過大的公攤面積就不合理了。開發商在建設樓盤的同時也有義務建設出相應的基礎設施，并不是所有的都應該由購房者承擔。

住房公攤面積一直是備受關注的話題。

2018年，新華社連續發表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》和調查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》引起了廣泛討論，文章指出，部分房地產開發商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

新華社文章稱，其實早在2002年,重慶人大常委會就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商,將被行政主管部門重罰。過去十幾年的實踐表明,只要制度設計合理,像其他國家和地區一樣按套內面積計價,并非沒有可能。

2013年1月1日起,香港實行住宅物業銷售新規,要求二手房銷售先行提供“實用面積”(相當于內地“套內面積”)。當年4月29日,《一手住宅物業銷售條例》正式推出,新規擴展至新房。香港房地產銷售由此徹底告別“公用地方”(相當于內地“公攤面積”)時代。

專家：對購房者購房成本基本無影響

中原地產首席分析師張大偉分析稱，“是否套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。 ”

“另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。 ” 張大偉說。

張大偉表示，這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。

張大偉認為，“從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小；套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發商而言減少了灰色利益；羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策；從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些隨著房地產市場發展都有改變的可能性。”

城鎮新房要全裝修 四層以上配電梯

除了按套內計算面積之外，《住宅項目規范（征求意見稿）》還有以下幾點值得關注：

城鎮新房要全裝修

《住宅項目規范（征求意見稿）》要求，城鎮新建住宅建筑應全裝修交付。全裝修要滿足什么條件？戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位。

四層以上配電梯

《住宅項目規范（征求意見稿）》要求，新建四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應小于0.90m；

與此同時，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

人均綠地0.5平方米

《住宅項目規范（征求意見稿）》要求，居住街坊內應規劃設置集中綠地，新區建設項目集中綠地面積不應少于0.50平方米/人；舊區改建項目集中綠地面積不應少于0.35平方米/人。

房子最小22平方米

《住宅項目規范（征求意見稿）》對住宅套型的使用面積有最低限制：由臥室、起居室、廚房和衛生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平方米；由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的套型，其使用面積不應小于22平方米。

此外，雙人臥室使用面積不應小于9平方米，單人臥室使用面積不應小于5平方米；兼起居的臥室使用面積不應小于12平方米；起居室使用面積不應小于10平方米；廚房的使用面積不應小于3.5平方米；每套住宅應至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛生設備，當三件衛生器具集中設置在同一衛生間時，其使用面積不應小于2.2平方米。

層高方面，廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20米；臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.50米，局部凈高不應低于2.10米，局部凈高的面積不應大于室內使用面積的1/3。

[責任編輯：楊凡、穆楠]

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